北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心七层

房地产抵押估价咨询意见

北京中关村科技发展（控股）股份有限公司：

    受贵公司委托，我公司对拟抵押的位于海淀区中关村大街18号中关村科贸中心七层房地产，即建筑面积为10359.11平方米的房屋所有权及相应分摊的1161.30平方米出让国有土地使用权（以下简称估价对象），进行了实地查勘及调查，收集了相关资料，根据估价对象现状，结合市场状况进行了初步分析与测算，对其房地产价值提出下列咨询意见，供贵方参考。

    一、初评价值

    根据房地产评估的基本原则和惯例，不同的评估目的会有不同的评估价值，房地产抵押价值的评估应较侧重考虑未来的风险。根据估价对象现状及主要影响价值因素，经综合分析测算，估价对象在满足假设前提和限制条件下在估价时点2008年3月19日的初评价值为：

    1、市场价值估价结果

    市场价值估价结果总价为25788万元人民币。

    2、估价人员所知悉的法定优先受偿款

    截至估价时点，估价对象未存在估价人员知悉的法定优先受偿款。

    3、抵押价值估价结果

抵押价值总价为人民币25788万元（大写：人民币贰亿伍仟柒佰捌拾捌万元整）见表：

抵押价值估价结果

    二、估价对象概况

    1、权益状况

    估价对象为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拥有的位于海淀区中关村大街18号中关村科贸中心七层房地产，根据北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的有关资料如下：

    （1）土地权属

    《国有土地使用证》

    编号：【京海国用（2003出）字第2166号】

    土地使用权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司

    座落：海淀区海淀路68号-74号中关村科技大厦

    使用权类型：出让

    用途：综合楼及地下车库

    使用权面积：13004.39平方米

    使用权终止日期：2051年6月26日。

    （2）建筑物权属

    《房屋所有权证》

    编号：【京房权证海股字第0004603号】

    房屋所有权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司

    房屋座落：海淀区中关村大街18号

    产别：股份产

    总建筑面积：116002.21平方米

    建筑结构：钢混             楼号：18

    建筑层数：22（-4）层        设计用途：综合类

    建成年代：2004年

    （3）权益确定

    根据产权方提供的权属资料显示，估价对象无共有权人，无权属争议，无设定典权、抵押权等他项权利；估价对象的现状用途为商业，经营状况为出租。

    估价人员认为在估价时点，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司合法拥有估价对象的房屋所有权及相应分摊的出让国有土地使用权。权属状况明晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。

    根据《北京市房地产抵押管理办法》的规定，估价对象应在政府相关管理部门将现有抵押权解押并办理抵押登记后，可作为抵押物进行抵押贷款。

    2、规划指标与估价范围

    根据北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及《房地产估价委托书》，估价对象规划指标如下：

    估价对象所在项目（中关村科贸中心）：

    土地使用权总面积                13004.39平方米

    房屋总建筑面积                  116002.21平方米

    估价对象（中关村科贸中心7层）：

    七层建筑面积                        10359.11平方米

    相应分摊的出让土地使用权面积        1161.30平方米

    估价对象范围：

    本次估价范围为海淀区中关村大街18号中关村科贸中心7层房地产，即建筑面积为10359.11平方米的房屋所有权及相应分摊的1161.30平方米出让国有土地使用权。

    3、区位与环境

    估价对象位于海淀区中关村大街18号的中关村科贸中心，其所在位置东邻中科院宿舍，南邻中科大厦，西临中关村大街，北临北四环西路，西北距中关村一桥约100米。估价对象周围分布有海龙大厦、鼎好大厦、中科大厦、银网中心、恒兴大厦、北京国际大酒店、融科咨讯中心、远中悦莱国际酒店公寓、国美电器、理想国际大厦、中信银行、工商银行、建设银行等商服物业设施。交通方面附近有716、808、731、355、运通106路等多条公交线路通过并设站，出行十分便捷。估价对象所在区域市政基础设施完善，商服配套设施齐全（参见附图：估价对象位置示意图）。

    4、实物状况与现状

    估价对象所在项目为中关村科贸中心，是一栋地上22层、地下4层钢混结构建筑物，总高度92.4米，是集科技会展、科技产品交易、商贸办公、餐饮、娱乐、购物为一体的综合性智能建筑，建成年代为2004年。估价对象为中关村科贸中心的7层，现状用途为商业卖场。

    估价对象所在项目外立面由高级金属铝板与双层中空隔音保温玻璃幕墙构成，外墙玻璃为钢化镀膜玻璃，内层玻璃为低辐射节能玻璃。大堂及电梯间地面铺高档花岗岩地砖，墙面贴高档花岗岩墙砖及高级木色装饰板，顶棚为石膏造型吊顶。7层为商业卖场（出租），公共部分楼梯地面铺花岗岩地砖，墙面抹灰刷白（部分商品展示工艺装饰），石材包柱；顶棚为石膏板吊顶。楼梯为石材踏步，不锈钢护栏、不锈钢扶手。卫生间内顶棚为铝扣板吊顶，墙面瓷砖到顶，地面铺防滑瓷砖，大理石台面，配有高级卫生洁具；该商厦配有多部进口电梯、自动扶梯、货梯、自动喷淋系统、烟感报警系统，中央空调系统、双回路供配电系统、监控系统、语音系统等设施。

    估价对象位于城市规划区内，周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、通讯、供暖等均与市政管网相连，在时间和用量上可以满足项目使用需求（参见附图：估价对象现状照片）

    三、市场分析

    1、中关村市场分析

    中关村地区主要以教育科研设施为主，区域内高校云集，并且在改革开放以后，国内外高科技企业依托本地区的人才、科技优势迅速崛起，造成当地中高档写字楼的市场出现供不应求的局面。政府部门大力扶持中关村地区的经济发展，投资兴建高级商务办公设施，并且利用优惠政策吸引大批高新技术企业入驻中关村地区，使得当地的写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。据相关数据统计，中关村地区面积在200万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业）的写字楼，有一半是近几年新建的。虽然频频有中关村供过于求、租金下滑的态势，但未曾阻挡中关村大举开发的力度。预计2008年中关村写字楼还将有30-40万平方米的潜在供应量。
    另外，中关村的核心竞争力强弱是中关村物业市场好坏的决定因素。而在新经济的变革下，在中国加入WTO以后，原来那种在中国投资设厂的形式在衰退，投资者需要寻找新的经济点获得利益；中关村凭着科技产业的创新与发展成为一个层出不穷拥有经济增长点的地方，这也才是中关村的物业市场能否繁荣的真正根本动力。
    但随着中关村直步成为北京房地产市场开发的热点，区域内的住宅项目却供应量不多。自2000年政府下文不再批准中关村住宅项目后，中关村住宅发展空间更为稀缺。近年来，大量企业回流中关村，引发中关村周边住宅市场需求旺盛，几乎出现短缺现象。据了解，市场上供应的公寓以商住公寓为主，但远远不能满足住房需求。有此现状的一个根本原因是长期以来中关村众多的科研院所单位占据了大部分土地，可开发的土地较少，再加上中关村科技园区的批复，中关村核心区不再审批新的住宅项目，主要以公建为主。而新兴的IT及网络经济发展，又给中关村地区带来大批购房人群，使得中关村区域住宅的供应量明显不足，发展空间的稀缺性更加明显。

    估价对象位于海淀区中关村大街18号的中关村科贸中心，区域环境较好，地理位置优越，且随着人们生活水平的提高，对生活质量的要求也越来越高，因此预测估价对象在该区域有一定的市场需求。

    2、变现能力分析

    变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

    估价对象位于中关村科贸中心的7层，景观效果较佳，现状用途为商业卖场；考虑到估价对象所在区位环境好，具备一定的变现能力。

    若假定估价对象拍卖或变卖，因处置抵押物的短期性、强制性、增加处置税费会形成降价拍卖或变卖。

    根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》和《北京市房地产抵押管理办法》，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。

    处分抵押房地产的清偿顺序：

    （1）支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用、拍卖佣金、诉讼费、律师费、评估费等专业费），一般较高；

    （2）扣除抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让地价及交易手续费、登记费、合同公证费等）；

    （3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）；

    （4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；

    （5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；

    （6）剩余金额交还抵押人。

    所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索。

    3、预期市场变动趋势

    结合估价对象所处的地理位置、区位环境与北京市房地产市场近年来的走势，预测未来一段时期内市场发展较为平稳。

    四、假设前提与有关说明

    1、本次初评以估价对象能够按照规划批准用途继续使用为假设前提。

    2、本次初评是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应分摊的出让国有土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。

    3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象房屋所有权及相应分摊的出让国有土地使用权不存在典权、抵押权等他项权利，不存在其他法定优先受偿款。

    4、本初评以产权方不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动保险为假设前提。

    5、本初评是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式的销售为假设前提。

    6、本初评是以《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及《房地产估价委托书》中的建筑指标为依据，如果建筑面积发生变更，本初评价值应作相应调整。

    7、本次估价是以估价对象为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。

    8、设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可进行

    9、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清偿时，会发生有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费等，本初评估价结果中，这些税费未扣除。

    10、本初评所依据的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产估价委托书》等复印件，均为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供，由其对资料的真实性、合法性和完整性负责。

    11、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明及产权方提供的抵押物清单面积为准。

    12、本初评所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最终数额由抵贷双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。

    13、本初评对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。

    14、本初评意见仅供金融机构内部贷款评审参考，不得直接用于办理抵押登记。

杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司

      2008年3月31日