一、传统地产开发的几种基本类型

地产开发基本上可以分为以下几种类型：

1、  住宅开发

    住宅产业生命周期和人口生育高峰密切相关，自新中国成立之后，中国大致经历了4次人口生育高峰，每次生育都在一定程度上导致了住宅开发的空前繁荣。人口生育的周期性同时也注定了住宅开发的周期性。

    住宅开发的另一个缺陷在于其不具有长期效应，“买地---开发---卖楼”的开发模式，决定了任何一个住宅开发项目都是一次性的买卖，开发商必须不断地进行储备土地，否则就存在断顿的危险，而目前的外部环境，对于普通住宅开发商而言，发展的机会和空间越来越小，一批中小开发商已经出局，部分中大型开发商也在不断进行重组和合并。

2、  商业地产

    商业地产包括写字楼、酒店、商用公寓、购物中心等多种形式。商用物业和住宅的区别在于，除了前期开发以外，还需要考虑后期的招商和经营管理。目前国内已经出现了专注于商业地产开发和运营的专业开发商。

    商业地产开发的门槛高于普通住宅开发，商业地产的前期投入远远高于普通住宅，而前期开发建设仅仅是第一个环节，对于投资商真正的考验在于后期的招商和运营。

    商业地产目前比较流行的做法主要有两种模式：第一种是商业运营管理公司主导模式，即投资商本身就是相关商业经营管理领域专家，从后期运营向前延伸到前期的开发；第二种是以房地产开发商为主导的开发模式，即前期由房地产开发商建设，后期出租或者出售给相关企业或者商业运营管理公司，由后者负责运营。

3、  工业地产

    工业地产是制造业和地产的结合，比如大家熟知的各种各样工业园区，多属于这个范畴；一般由政府或者政府下属公司负责开发和经营管理。通过招商引入制造型企业，按照入驻企业要求进行定制开发，或者出售出租标准地块，企业自建。通常还设立相关园区管理委员会，协助企业办理各种事务。

    前一段时间，国内工业园区的开发建设比较热，但从目前国内各地的工业园区发展经验来看，单纯的制造业工业园存在发展瓶颈，缺乏产业升级、产业创新、后期可持续发展的源动力。

亦庄经济技术开发区

上海张江科技园

二、科技地产代表了未来综合地产运营的方向

    从地产开发的发展历程来看，科技地产是一种全新的、具有生命力的开发模式，代表了未来的综合地产的开发运营发展方向。

    科技地产是高新技术产业和地产结合的产物，以提升、培育、创新高新技术产业链条为手段，以高科技园为载体，通过产业提升、优化区域产业结构。科技地产通过高科技园区吸纳高新技术产业，通过地产开发改善区域居住、生活、休闲娱乐等软环境，形成产业和居住的良性互动。

    “科技地产＝高新技术产业＋新城”。科技地产中的“科技”主要指以高新科技为主导的第三产业和高端制造业，比如IT研发、软件行业、工业设计、创意产业等等。其特点是人才、技术、资金的高度密集，完全区别于传统制造工业园的劳动力密集。

    从科技地产的地产载体表现形式来看，主要包括高科技孵化器（创业中心）、研发中心、技术中心、设计中心、创意中心、高端产业区等。科技地产除了包括高科技产业生产区以外，还包括满足“吃住行娱乐购”等综合配套生活休闲娱乐区域。

    产业区为居住区提供就业机会，而居住区为产业区进行居住生活休闲娱乐配套，两者形成良性循环，形成区域发展的两轮驱动模式。

三、科技地产的成功要素

    科技地产的成功开发运营，需要多方面的协调配合。其中最核心的运营要素包括两个层面：

1、首先，对于运营主体或者投资方而言

²        必须具有很强的产业整合和产业聚集能力

    科技地产运营商和普通房地产开发商完全不同，房地产开发商可以完全没有产业背景，但科技地产要求运营商具有一定的产业背景，而且在特定的行业内处于领袖地位，具有强大的整合产业能力。科技地产依托运营商在相关产业领袖地位的龙头带动作用，实现产业聚集，打造完整产业链条，依托高科技园区载体，做大做强优势产业，为区域发展打下坚实的产业基础。

必须具有丰富的园区开发和运营管理经验

    科技地产运营商和普通房地产另一个最大区别在于：科技地产的高科技园区开发，在开发之前一般要进行招商，企业入住以后还要提供一揽子服务支持，这就对运营商提出了更高的要求，没有相关开发运营管理经验的投资方很难胜任，更不可能成功。

2、其次，对于项目区域选址而言

区域必须具有自己的核心优势产业

科技地产的重要基础之一是高科技产业，没有产业基础和优势产业的区域，不适合发展科技地产项目。值得注意的是，区域优势产业不是一个简单的植入，区域优势产业的发展是一个漫长的自然选择过程，核心优势产业的形成一般需要十几年，几十年，甚至更长的时间，简单植入产业的方式一般很难凑效。

核心优势产业对于科技地产的载体―――高科技园区的发展至关重要，纵观国内高科技园区的发展史，我们都可以找到其各自核心优势产业，比如北京经济技术开发区的通讯产业（主要是NOKIA），武汉经济技术开发区的汽车产业（东风、神龙）。

 区域政府必须有很好的政策配套支持

科技地产不是简单的地产开发，科技地产是区域综合发展项目，与区域的总体规划，产业规划息息相关，这就决定了脱离政府的规划和政策，科技地产项目很难实施。因此运营商必须争取当地政府充分的政策支持，为科技地产的载体---综合性高科技园区争取良好的成长环境。

四、科技地产是重振中关村科技的蓝海战略

    综上所述，科技地产是一种区域可持续发展的系统解决方案。科技地产不仅可以为地方政府带来持续的税源；而且可以通过孵化新兴高科技企业，培育引导新兴产业，为区域产业储备、产业升级、产业优化提供了新的途径；同时科技地产将引入众多的高级管理人员和高端专业技术人才，改善区域人才结构。总之，科技地产是提升区域综合竞争力，实现区域绿色GDP和可持续发展和系统解决方案。

    中关村科技公司凭借在高新技术产业孵化、高新技术园区开发运营管理方面的丰富经验和综合优势，将未来主业定位为科技地产，中关村科技已经找到了具有独特竞争优势的差异化的竞争路线，是中关村科技的蓝海战略（见备注）。

    中关村科技将凭借科技地产开辟另一番广阔天空。

备注：蓝海战略

    蓝海战略和红海战略是最新的竞争理论。红海战略是指在已存在的市场中，通过直接和对手拼刺刀的方式进行竞争，扩大市场份额，直接的结果是两败俱伤或者降低企业自身的利润空间，甚至彻底毁掉一个行业。而蓝海战略则不同，是通过在已存在的市场中创造新的需求或者通过进入全新的领域，完全避开直面竞争或者不形成竞争，从而形成自己独特的差异化竞争力，从而获得理想的回报。应用蓝海战略比较成功案例，比如经济型酒店如家（Home Inn），通过开辟便利简洁高性价比的商务快捷酒店，与传统的酒店市场形成区隔，形成自身独特的竞争力。